出租率低、员工流失，怎么办？
达摩院-运营实战分享 全部上线
当下的长租市场很奇妙，创业系公寓不好过，缺钱缺的厉害，羡慕有背景的中介系和开发商系，中介系不好过，N+1被拆、甲醛房被投诉，偷偷违约清退不赚钱的物业，开发商系不好过，停止扩张或剥离长租业务，尤其对于其上市公司部分，不赚钱的长租板块，已经是个大负担。
半年前，有媒体报道称远洋年内拟剥离长租公寓业务，据消息人士表示，这是远洋集团整体战略调整，因为长租公寓和养老产业已经拖累了远洋集团整体的盈利与发展步伐，在下半年可能会把长租公寓和养老产品剥离出集团，成为单独体系外的公司去操作，这一点与朗诗绿色集团非常相似。不过，也不排除找第三方买家把远洋邦舍整体收购。
即时远洋邦舍团队曾出面向一些平台澄清，都是传言不可信。
远洋集团剥离养老、长租公寓业务 接盘方或与上市公司存在关联
根据远洋集团最新披露的财务资料，今年5月份，远洋集团集中出售了北京邦舍置业有限公司（下称“北京邦舍”）100%股权，以及北京椿萱茂投资管理有限公司（下称“北京椿萱茂”）30%股权。
北京邦舍是远洋集团名下长租公寓业务的投资主体之一，而北京椿萱茂则是该公司名下养老业务的投资主体之一。
远洋集团出售北京邦舍100%股权仅为名义代价1元，但由于标的企业为资不抵债状态，因此远洋集团反而确认了1.31亿元出售收益。
更为重要的是，接盘方代替北京邦舍向远洋集团偿还了其欠付的3.21亿元股东借款。
远洋集团出售北京椿萱茂30%股权的转让代价为900万元，同样由于标的企业处于资不抵债状态，其净资产为-1.69亿元，因此远洋集团反而从这笔交易里确认了1.78亿元投资收益。
同样，北京椿萱茂30%股权的接盘方，也代替标的企业向远洋集团偿还了其欠付的2.49亿元股东借款。
北京邦舍100%股权、北京椿萱茂30%股权的接盘方为同一家企业，即北京旭达置业有限公司（下称“北京旭达”）。
据《中国经营报》记者查询获悉，北京旭达由设立在香港的日杰有限公司全资间接持股，日杰有限公司的唯一自然人股东为潘慧中。日杰有限公司通过设立在中国境内的北京百德盛博投资顾问有限公司（下称“百德盛博”）持有北京旭达的全部股权。
目前，北京旭达、百德盛博这两家境内企业的唯一董事兼总经理为黄裕桥。根据工商系统信息，早年黄裕桥在远洋集团设立于辽宁沈阳、大连等至少5家附属企业有过任职履历。
记者向远洋集团方面核实了解黄裕桥目前是否仍在远洋集团及其关联企业任职，或与远洋集团存有潜在利益安排，该公司未作进一步解释。
作为北京邦舍100%股权、北京椿萱茂30%股权的接盘方，北京旭达与远洋集团可能存有的潜在关联不止于此。
尽管北京旭达目前由百德盛博直接全资持股，但是在2015年6月份，北京旭达进行过一次股权变更，北京博灏投资管理有限公司（下称“北京博灏”）向百德盛博转让了所持北京旭达的股权。
目前，北京博灏的法人股东穿透后指向设立在香港的远洋置业投资（香港）有限公司（下称“香港远洋”）。
根据香港公司网上查册中心的工商备案记录，香港远洋由设立在英属维尔京群岛的“Real Profit Investments Limited”实际控制，其两名董事为中国内地居民崔月明、梁萌。
在远洋集团，同名的“崔月明”曾在该公司长期任职，并出任了较高级别的管理岗位。而且在上述黄裕桥任职过的远洋集团5家附属企业里，崔月明亦有过任职，且两人履历存在时间交集。
截至目前，香港远洋在中国境内设立的企业除了北京博灏之外，还有北京博灏的直接股东——深圳远坤置地实业有限公司（下称“深圳远坤”）。
据悉，深圳远坤、北京博灏的唯一董事兼总经理、唯一监事均为朱晓星、王兴涛。同样在远洋集团，同名的“朱晓星”是该公司一名高级管理人员，同名的“王兴涛”也是该公司雇员。
此外，深圳远坤曾有一名指定联系人为谌祖元，同名的“谌祖元”现任远洋集团的执行总裁。
北京博灏也进行过一系列的股权变更，包括崔月明、梁萌、王洪辉等自然人在内，逐渐从北京博灏的股东名单、董事会淡出，但始终与远洋集团的同名高管及雇员存在重合的情形，并多有交集。
据记者查询了解，2015年6月份，即北京旭达发生股权变更之前，北京博灏由崔月明、梁萌两名自然人股东直接全资持有，而王洪辉则在当时出任了北京博灏的监事。
目前，在远洋集团，同名的“王洪辉”的职务为上市公司副总裁。
记者已向远洋集团方面核实了解北京旭达、日杰有限公司、香港远洋、深圳远坤、北京博灏，以及同名的自然人崔月明、梁萌、朱晓星、王兴涛等，与公司是否存在关联或潜在利益安排，该公司回应称除了已披露的信息外，再无更多信息可以提供。
值得一提的是，记者注意到，远洋集团披露已经出售了北京邦舍100%股权予北京旭达，但截至目前，根据工商备案信息，北京邦舍仍由远洋集团间接全资持有。
而北京旭达实际从远洋集团受让的其实是北京邦舍公寓管理有限公司100%股权，而非上述北京邦舍置业有限公司。远洋集团方面也没有向记者解释交易标的存在出入的原因。
除了接盘上述北京邦舍100%股权、北京椿萱茂30%股权之外，实际上，北京旭达已经受让了远洋集团名下多家附属企业的股权。
据记者逐一比对查询，目前，北京旭达名下直接或间接持有的企业股权，几乎都是从远洋集团受让而来。
这其中包括了南京远华利兴房地产有限公司、上海远鑫置业有限公司、上海远正置业有限公司、句容远融置业有限公司、杭州远洋莱福房地产开发有限公司、武汉弘盛永泰置业有限公司、北京颖晖置业有限公司、武汉远骏置业有限公司等标的企业股权。
尽管已经与北京旭达产生了广泛的股权转让等交易，但远洋集团不愿向记者透露北京旭达的股东背景，以及向其出售上述附属企业股权的原因。
另外值得注意的是，今年5月份远洋集团向北京旭达出售了北京椿萱茂30%股权，但仍保留了70%股权。不过，远洋集团方面却称对北京椿萱茂失去了控制权，这意味着北京椿萱茂的债务将不会合并纳入上市公司报表范围。
实际情况到底如何？剧情还会不会变化？期待远洋集团发声明吧。
5月14日，朗诗绿色集团有限公司发布公告称，公司间接全资附属公司与控股股东朗诗集团签订协议，将处于亏损阶段的长租公寓、物业管理咨询、建筑设计咨询、园林绿化景观和综合生活服务这5项业务剥离至控股公司朗诗集团，预计所得款项净额约9.81亿元。
朗诗绿色集团表示，剥离亏损的长租公寓业务以及其他4项非地产业务，有助于提高公司的盈利能力，使公司成为业务清晰的专业化绿色地产公司，公司将通过精简业务聚焦绿色科技地产开发核心业务，提升股东价值。
公告解释称，作为一个创新类业务，朗诗寓仍处于培育期，预计未来两年将持续亏损，日后将产生持续资本开支，剥离至控股股东朗诗集团，可以将朗诗寓发展成为专业化租赁业务公司，推动长租公寓业务健康发展，亦可减少朗诗寓亏损对公司业绩的影响。
据悉，2017年起步，朗诗寓产生的亏损是4417万元；
到了2018年，这一亏损扩大至1.9亿，同比上涨了330%。短短两年的时间，朗诗在朗诗寓上面就亏损了2.34亿。
长租公寓业务在短期内，持续不断的蚕食上市平台的利润。
世联行2019年第三季度财报，交出有史以来最“难看”的成绩单：只赚了300多万，净利润同比下降96%。如果以今年1—9月数据看，营业收入46.75亿元，同比下降13.11%，净利润6578万元，同比下降82.48%。
这是一次加速下滑。去年，世联行全年收入同比下降8.26%（75.34亿元），净利润下降58.59%。
资本市场给出了世联有史以来最低评价：2017年12月，世联行股票价格为14.6元，市值200多亿元。上周五（11月8日），世联行股价3.3元，市值67.42亿元，两年缩水4倍多。
根据今年第三季度报告，房地产交易业务下降20%以上。但是，同行的情况却不是这样，老对手易居今年上半年收入增加50%以上。
世联行的新业务是“二房东”，也就是公寓租赁运营。第三季财报中，资产运营收入6.3亿元，同比增长34%。这块收入包括公寓租金、酒店收入以及办公性质的世联空间，其中公寓租金收入是大头。
世联行公寓业务已发展5年，陈劲松和世联红璞前总经理甘伟多次表示，5年将实现盈利。可是，本次财报强调：“本期公寓管理业务经营性现金流回正。”世联公寓大部分都是早期拿下的，将近5年仅仅做到现金流回正，距离盈利还十分遥远，有大笔的装修费用要摊销，大量的前期投资要填。
近两年来，世联行利润的下滑幅度大幅超过营收下滑幅度，公寓业务正在烧掉世联的家底。
今年，负责公寓业务和交易业务的一线负责人甘伟和王伟均离开，这两人都是世联行18年的老员工。
前不久万科郁亮在开大会时说：长租公寓赚不了大钱，还好万科有钱，不会爆雷。很多人像羡慕“首富公子
”时期的王思聪一样羡慕万科，而我理解是
万科做长租公寓也“同样难”，如果没有雄厚的财力支撑，坚持下去太难了。
现在长租公寓依然是开发商和中介代理机构走的一条“正确的路”，租购并举是大趋势，不应与趋势为敌。幸运的是，他们前十几年的财富积累，让他们能运营也能剥离，还折腾的起。
最后，用乐观主义者的话说，
有钱怎么样，一样难呀！
2019年中国长租公寓超级数据：自如、蛋壳、青客、泊寓等到底有多少间房？
公寓达摩院线上精品课《
高效管理让公寓“出租率”长期突破100%+！
》已全部上线，敬请订阅！
